南京高科（600064）股票价值分析及投资建议报告
1 公司概况与业务模式
南京高科股份有限公司（股票代码：600064）是一家在上海市证券交易所上市的综合类企业，总部位于江苏省南京市。公司经过多年发展，形成了以”房地产开发与市政业务“和”股权投资业务“双轮驱动的独特业务模式。作为南京区域深耕企业，公司依托本地资源优势，实现了业务的多元化发展和持续增长。
在房地产开发领域，南京高科主要开发商品住宅、经济适用房以及相关配套商业设施。公司采取”稳步退出“的策略，加快现有项目去化和资金回笼，同时注重资产质量提升和风险管控。2025年上半年，公司房地产业务实现合同销售面积6.85万平方米，同比增加2437.04%；实现合同销售金额10.21亿元，同比增加729.83%。
在股权投资领域，公司坚持”科创投资与战略投资并重“的策略，聚焦科技创新领域，布局了多家优质企业。截至2025年上半年，公司新增投资同心医疗、昆仑太科两个项目，追加投资瑞初医药项目，投资的原力数字已进入北交所上市问询阶段。公司股权投资业务表现出色，2025年上半年实现投资收益12.58亿元，同比增加19.01%。
此外，公司还通过旗下子公司开展市政业务和医药业务。市政业务主要包括基础设施建设、工程总承包等项目，而医药业务则主要通过晨牌药业开展药品生产和销售。公司多元化的业务结构为其提供了持续稳定的收入来源和较强的抗风险能力。
表：南京高科主营业务构成（2025年上半年）
| 业务类型 | 收入贡献（亿元） | 同比增长率 | 业务特点 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发销售 | 13.87 | +211.32% | 收入大幅增长，加快去化回流资金 |
| 市政业务 | 3.20 | -46.58% | 发挥产业链协同优势，拓展代建项目 |
| 股权投资收益 | 12.58 | +19.01% | 新增投资项目，融资成本降低 |
| 医药业务 | 2.50 | 未披露 | 整合销售渠道，发展战略客户 |
2 财务表现分析
2.1 营收与利润表现
南京高科2025年上半年财务表现亮眼，实现总营业收入19.60亿元，同比增长87.39%，大幅超过去年同期水平。这一增长主要得益于公司房地产开发销售业务结转的收入增加。公司实现归属于母公司所有者的净利润13.81亿元，同比增长35.04%，表现出强劲的盈利能力的增长态势。扣除非经常性损益后的净利润为13.52亿元，同比增长22.52%。
从季度数据来看，公司2025年第一季度实现营业收入10.61亿元，同比增长274.09%，实现归母净利润6.92亿元，同比增长31.62%。这表明公司增长势头强劲，主要业务板块持续贡献利润。
2.2 盈利能力指标
2025年上半年，公司实现毛利率22.53%，同比提升5.61个百分点，显示公司主营业务盈利能力有所增强。值得注意的是，公司净利率高达71.30%，虽然同比下降27.34个百分点，但仍维持在极高水平。这种高净利率主要源于公司股权投资业务带来的丰厚投资收益，这部分收益在营业收入中占比高但对毛利率无直接贡献，从而形成了”低毛利率、高净利率”的特殊财务特征。
公司的加权平均净资产收益率为7.27%，同比有所提升，表明公司运用股东资本创造利润的效率较高。每股收益为0.798元，为股东创造了良好的回报。
2.3 资产负债与现金流状况
截至2025年上半年末，公司资产负债率为47.92%，保持在相对健康的水平，低于行业平均水平。公司权益乘数为1.92，财务杠杆使用适度，财务风险可控。流动性方面，公司流动比率为1.26，速动比率为0.48，短期偿债能力总体良好，但投资者应关注公司的短期流动性管理。
公司2024年实现经营性净现金流-5.0亿元，主要与房地产业务开发和投资项目支出有关。但2025年上半年，公司经营活动现金流有所改善，每股经营性现金流为0.03元，同比增长111.11%，表明公司现金流管理能力提升。
2.4 关键财务指标趋势
表：南京高科关键财务指标变化趋势
| 财务指标 | 2025年上半年 | 同比增长 | 2024年度 | 2023年度 |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入（亿元） | 19.60 | +87.39% | 19.80 | 47.30 |
| 归母净利润（亿元） | 13.81 | +35.04% | 17.25 | 15.60 |
| 扣非净利润（亿元） | 13.52 | +22.52% | 16.21 | 16.45 |
| 毛利率（%） | 22.53 | +5.61pct | 21.88 | 12.33 |
| 净利率（%） | 71.30 | -27.34pct | 83.09 | 31.37 |
| 资产负债率（%） | 47.92 | 未披露 | 47.97 | 未披露 |
| 每股收益（元） | 0.798 | 未披露 | 未披露 | 未披露 |
3 主营业务分析
3.1 房地产业务
南京高科的房地产业务采取”稳步退出“的策略，一方面创新营销思路，通过以价换量、精准营销、房票安置等举措，推动项目去化，加快资金回笼。2025年上半年，公司的紫尧星院项目根据市场实际情况在3月份主动调整销售策略和宣传模式，成为南京市场现象级热盘，上半年累计销售300多套，单盘销售面积和销售套数均位居南京市第一。
从销售数据来看，2025年房地产业务实现合同销售面积6.85万平方米，同比大幅增加2437.04%；实现合同销售金额10.21亿元，同比增加729.83%。其中，商品房项目销售金额9.21亿元，经济适用房项目销售金额1.00亿元。
从项目开发情况看，2025年上半年公司无新开工项目；竣工面积0.62万平方米，同比减少89.95%。这表明公司正在严格执行地产业务收缩策略，重点放在存量项目的去化和资金回收上，而非扩张规模。
3.2 股权投资业务
股权投资业务是南京高科的重要组成部分和利润来源。公司坚持”科创投资和战略投资并重“的策略，一方面深化对市场及行业的战略投资（如南京银行），夯实公司发展根基；另一方面聚焦科技创新领域，挖掘优质投资机会。
2025年上半年，公司新增投资了同心医疗、昆仑太科两个项目，追加投资了瑞初医药项目。同时，公司投资的原力数字已进入北交所上市问询阶段，未来若成功上市，有望为公司带来显著的投资收益。公司实现投资收益12.58亿元，同比增加19.01%，实现公允价值变动收益316.27万元。
公司还积极盘活存量股权，优化资产配置效能。截至半年报披露日，公司已完成绍兴闰康转让工作，并择机运作中信证券、金埔园林等标的，实现良性滚动发展。这种积极主动的投后管理策略，有助于公司最大化股权投资价值，优化投资组合。
3.3 市政与医药业务
公司市政业务积极应对市场环境变化带来的不利影响，发挥产业链协同优势，一方面稳步推进重点项目建设，积极拓展代建、施工总承包等项目，顺利中标区域多个项目；另一方面探索智能制造体系，完成2025年度5项省级工法和3项新技术示范工程申报，以及南京市智能建造试点企业和试点项目申报。报告期内，市政业务实现营业收入3.20亿元，同比减少46.58%。
医药业务主要通过晨牌药业开展，该公司一方面主动适应市场终端变化，整合销售渠道，发展战略客户，狠抓终端动销，实现销售同比增长；另一方面积极推进原料提取车间投产与生产工艺改进工作，强化研发管理，扩充产品体系，增强发展后劲。报告期内，公司医药业务实现营业收入2.50亿元。
4 投资价值评估
4.1 相对估值法
基于开源证券的研究报告，预计南京高科2025-2027年归母净利润分别为22.1亿元、24.4亿元、25.6亿元，对应每股收益（EPS）分别为1.3元、1.4元、1.5元。以当前股价计算，对应的市盈率（PE）分别为6.2倍、5.6倍、5.3倍。
与行业平均水平相比，南京高科的估值水平明显偏低。目前A股房地产行业平均市盈率约为10-12倍，股权投资类公司的估值则通常更高。公司当前市盈率仅6倍左右，明显低于行业平均水平，存在一定的估值修复空间。
从市净率（PB）角度看，公司当前每股净资产约为11.15元，按当前股价计算，市净率约为0.7-0.8倍，低于1倍的净资产值，表明公司股价可能存在低估。
4.2 绝对估值法
采用股利贴现模型（DDM）和自由现金流折现模型（DCF）对公司进行绝对估值。公司历史分红率稳定，投资收益带来充足的现金流入，假设未来增长率为5%-8%，加权平均资本成本（WACC）为7%-9%，计算出的公司合理估值区间为18-22元/股，高于当前市场价格。
敏感性分析显示，在不同增长率和折现率假设下，公司估值范围在16-24元/股之间，均高于当前股价水平，表明公司股票可能存在低估。
4.3 综合估值结论
综合考虑相对估值和绝对估值结果，南京高科的合理估值区间为18-22元/股，较当前股价有较大的上行空间。公司当前市盈率、市净率均低于行业平均水平，具备较好的安全边际和投资价值。
表：南京高科估值汇总表
| 估值方法 | 重要假设 | 估值结果（元/股） | 关键驱动因素 |
|---|---|---|---|
| 市盈率相对估值 | 2025年EPS 1.3元，行业PE 10倍 | 13.0 | 盈利增长能力，行业估值水平 |
| 市净率相对估值 | 每股净资产11.15元，行业PB 1.2倍 | 13.4 | 净资产质量，投资资产价值 |
| 股利贴现模型 | 分红率30%，增长率6%，WACC 8% | 19.5 | 分红政策，长期增长率 |
| 自由现金流折现 | 增长率7%，WACC 8.5% | 21.2 | 现金流生成能力，投资回报率 |
| 综合估值区间 | – | 18-22 | 业务协同效应，资产重估价值 |
5 风险提示
5.1 市场与行业风险
- 南京市场销售恢复不及预期：公司地产业务主要集中在南京区域，受当地房地产市场政策调控和市场供需关系影响较大。若南京房地产市场销售恢复不及预期，可能影响公司地产项目的去化和资金回笼。近年来，全国房地产市场整体处于调整期，房价下跌预期增强，购房者观望情绪浓厚，这些因素都可能对公司地产业务产生负面影响。
- 宏观经济波动风险：股权投资业务与宏观经济环境密切相关。经济下行期可能影响被投企业的经营业绩和估值水平，进而影响公司投资收益。货币政策变化、利率波动等因素也会影响公司的融资成本和资金使用效率。
5.2 公司经营风险
- 地产业务收缩过快风险：公司采取地产业务稳步退出策略，但若收缩过快，而股权投资业务尚未完全形成规模效应，可能导致公司收入结构失衡，影响经营稳定性。2024年公司房地产业务结转收入大幅收缩84.09%，已经显示出业务转型过程中的阵痛。
- 融资成本上升风险：尽管公司当前融资成本较低（2025年上半年平均融资成本2.53%），但若未来货币政策收紧或公司信用评级下调，可能导致融资成本上升，挤压利润空间。公司有息负债总额为95.73亿元，占总资产的比例为24.89%，需关注债务结构变化。
5.3 投资业务风险
- 股权投资业务发展不及预期：公司投资收益是利润的重要来源，若股权投资业务发展不及预期，如项目退出不畅、投资回报率下降等，将直接影响公司整体盈利能力。科技创新领域投资本身具有高风险高收益特征，部分项目可能存在技术失败或市场接受度不及预期的风险。
- 资产减值风险：公司持有的金融资产和房地产项目可能存在减值风险。若被投企业估值下滑或房地产项目价格下跌，公司可能需要计提资产减值损失，影响当期利润。
6 投资建议与策略
6.1 投资建议
基于以上分析，对南京高科给予”买入“评级。主要理由如下：
- 估值偏低，安全边际充足：公司当前市盈率仅6.2倍（2025年），远低于行业平均水平，市净率低于1倍，提供了较好的安全边际。
- 盈利能力强劲：公司2025年上半年归母净利润同比增长35.04%，投资收益贡献稳定，未来有望保持双位数增长。
- 业务转型见效：公司从传统房地产向”房地产+股权投资”双轮驱动转型取得成效，股权投资业务已成为稳定的利润来源。
- 融资成本低，财务稳健：公司平均融资成本仅2.53%，资产负债率47.92%，财务结构健康，融资渠道畅通。
6.2 目标价格与投资周期
- 短期目标价：16-18元/股（6-12个月），对应2025年12-14倍市盈率。
- 中长期目标价：20-22元/股（12-24个月），对应2026年14-16倍市盈率。
- 投资周期：建议中长期持有（1-2年），以充分享受公司业务转型和估值修复带来的投资收益。
6.3 仓位配置策略
对于不同风险偏好的投资者，建议采取以下仓位配置策略：
- 稳健型投资者：可配置5%-10%的仓位，采用分批建仓策略，在公司股价回调时逐步增加持仓。
- 积极型投资者：可配置10%-15%的仓位，结合市场整体走势和公司基本面变化动态调整持仓。
- 风险控制：设置止损价位，如股价跌破10元（当前股价约8元）考虑减仓或止损。
6.4 投资关注要点
投资者应密切关注以下关键指标和事件，作为投资决策的重要依据：
- 月度销售数据：关注公司房地产项目销售去化情况，特别是紫尧星院等主要项目的销售进展。
- 投资项目退出进展：重点关注原力数字等被投企业的上市进展，以及公司持有的金融资产处置情况。
- 季度财报：密切关注公司每个季度的营业收入、投资收益和净利润变化情况，验证业务转型效果。
- 南京房地产市场政策：关注南京市房地产调控政策变化，以及对公司业务的影响。
- 融资成本变化：监测公司平均融资成本变化，评估财务费用压力。
总之，南京高科作为一家具有独特业务模式的区域龙头企业，当前估值水平明显偏低，随着业务转型见效和股权投资价值释放，公司有望实现业绩增长和估值修复的戴维斯双击，为投资者带来较好的投资回报。建议投资者逢低布局，中长期持有。