大名城（600094）股票价值分析及投资建议报告
1 公司概况与业务结构
上海大名城企业股份有限公司（股票代码：600094）是一家主营房地产开发销售、自持物业的经营与租赁、以及算力服务等业务的综合性企业。公司成立于1996年，于1997年在上海证券交易所上市，是上海地区具有一定影响力的房地产开发商。近年来，面对房地产行业的持续调整，大名城积极寻求业务转型与升级，逐步拓展新兴产业领域，力图打造新的增长点。
从业务构成来看，大名城目前主要拥有两大业务板块：
- 传统房地产业务：主要包括住宅和商业地产的开发与销售，以及自持物业的租赁运营。截至2025年上半年，公司实现房地产销售面积约4.82万平方米，销售金额约6.48亿元。但值得注意的是，公司已经连续三年未新增土地储备，这意味着未来房地产业务的发展资源受限。
- 新兴业务板块：包括算力服务和低空经济业务。2024年5月，公司公告拟与福建大数据产投、商筹科技成立合资公司，布局”港数闽算”业务，分别持股44%/51%/5%。同年6月，公司又公告拟和航发公司、中航金城成立合资公司布局低空业务，分别持股56%/34%/10%。
表：大名城业务板块分析
| 业务板块 | 主要内容 | 当前贡献 | 增长潜力 | 风险因素 |
|---|---|---|---|---|
| 房地产开发销售 | 住宅及商业地产开发 | 主要收入来源 | 有限(无新增土储) | 行业下行、存货减值 |
| 物业租赁运营 | 投资性房地产租赁 | 稳定现金流 | 平稳增长 | 租赁需求下降 |
| 算力服务 | 港数闽算、数据中心 | 培育期 | 高增长潜力 | 转型执行风险 |
| 低空经济 | 枢纽机场建设运营 | 布局期 | 中长期机会 | 政策依赖性 |
大名城的股权结构相对集中，主要股东为名城控股集团有限公司（持股9.96%）和香港中央结算有限公司（持股9.77%），以及俞丽（7.25%）、陈华云（5.32%）等自然人股东。值得注意的是，公司第一大股东名城控股集团有限公司质押了1.2亿股公司股份，占其全部持股的50.85%；第五大股东俞锦质押9950万股公司股份，占其全部持股的80.39%，这种高比例股权质押情况需要投资者保持关注。
2 财务表现分析
2.1 盈利能力分析
大名城2025年上半年的财务表现呈现出 “营收增长、利润下滑” 的分化态势。公司实现营业总收入15.89亿元，同比增长28.93%，主要因交付结转面积增加带动结转与收入确认。然而，公司的利润指标却大幅下滑，利润总额约5703.19万元，同比下滑71.39%；归属于上市公司股东的净利润约3340.07万元，同比减少77.04%。
这种收入与利润背离的现象主要源于两个因素：
- 毛利率下降：公司综合毛利率较上年同期下降1.99个百分点，主要系商务活动减少，市场的租赁需求及价格双双下降，导致公司的”开发物业租赁及运营”收入较上年同期下降所致。
- 税金及附加增加：报告期内公司税金及附加同比2024年增加，主要系2024年税金及附加因为公司部分子项目土地增值税清算最终结论数小于公司账面已计提数，从而导致2024年税金及附加为负数。
从更长的时间维度看，大名城的盈利能力呈现较大波动性。2024年公司遭遇重大亏损，归属于上市公司股东的净利润亏损196，000万元至235，000万元，主要原因是计提了约19亿元至21亿元的存货跌价准备及投资性房地产减值准备，以及4亿元至5亿元的递延所得税资产转回。这表明公司传统地产业务面临较大的资产减值压力。
2.2 资产质量与偿债能力
截至2025年6月30日，大名城总资产为168.84亿元，较上年度末下降9.06%；归属于上市公司股东的净资产为101.59亿元，较上年度末增长0.34%。公司的资产结构中存在一些值得关注的问题：
- 存货规模较高：公司存货账面价值为89.11亿元，占净资产的87.71%，较上年末减少13.63亿元。其中，存货跌价准备为29.67亿元，计提比例为24.98%。这表明公司存货规模较大，且已经计提了较大比例的跌价准备。
- 货币资金减少：货币资金较上年末减少50.37%，占公司总资产比重下降2.07个百分点，可能需要关注公司的流动性状况。
在负债方面，截至2025年上半年，公司合并范围内的负债合计约63.49亿元。其中，一年内到期的非流动负债约1.59亿元，长期借款约15.65亿元，短期借款约6208.45万元。公司的资产负债率维持在37.60%的较低水平，相对于行业平均水平而言，财务杠杆较为稳健。
公司的短期偿债能力指标相对良好：流动比率为2.25，速动比率为0.34。流动比率远超行业平均水平，表明企业具备较强的短期偿债能力。但速动比率较低，主要是由于存货规模较大所致。
2.3 现金流状况
2025年上半年，大名城在现金流管理方面取得了一定改善：
- 公司实现经营活动现金流净额1.53亿元，上年同期为-3.07亿元，实现了由负转正。
- 筹资活动现金流净额为-5.5亿元，同比减少2.43亿元。
- 投资活动现金流净额为-427.12万元，上年同期为-5283.69万元。
经营现金流的改善主要得益于公司以存量销售为主的策略，报告期内公司实现销售去化6.48亿元。值得注意的是，公司已经连续三年未新增土地储备，这也减少了资本开支压力，有利于现金流的改善。
表：大名城主要财务指标趋势（单位：亿元）
| 财务指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 同比变化 | 趋势评价 |
|---|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 15.89 | 12.32 | +28.93% | 改善 |
| 归母净利润 | 0.33 | 1.45 | -77.04% | 恶化 |
| 经营活动现金流 | 1.53 | -3.07 | 由负转正 | 显著改善 |
| 存货规模 | 89.11 | 102.74 | -13.27% | 改善 |
| 资产负债率 | 37.60% | 38.20% | -0.6个百分点 | 稳健 |
3 行业环境与竞争优势
3.1 房地产行业现状与挑战
近年来，中国房地产行业面临着深度调整期，市场供需关系发生重大变化。过去那种高杠杆、高周转、高增长的模式已经难以为继，行业整体进入结构性调整阶段。根据证券之星行业相对比较显示，大名城行业内竞争力的护城河一般，盈利能力较差，未来营收成长性较差。
面对行业下行周期，大名城采取了一系列应对策略：
- 去库存为主：2025年，公司受制于无新增开发项目，当期销售均以存量销售为主。
- 降价促销：公司为达到快速回笼现金的目的，采取以价格换市场的措施，加大了各区域全业态的降价促销力度。
- 压缩负债：公司坚持压缩负债去杠杆的经营方向，持续降本增效、精细化运营，优化员工结构。
这些策略虽然在一定程度上帮助公司实现了现金回笼和负债控制，但也导致了毛利率下滑和资产减值损失增加。
3.2 转型进展与竞争优势
面对传统地产业务的挑战，大名城积极布局新兴产业，寻求业务转型：
- 算力服务业务：公司与福建大数据产投、商筹科技成立合资公司，布局”港数闽算”。福建省算力成本优势明显，具有丰富的风电、水电、核电资源，电价便宜且稳定；同时福州作为国家4个出口节点城市之一，位于福州新区的海底光缆可连接香港、通达台湾。目前合资公司第一批2000P算力已到位，香港客户已经开始测试。这一业务顺应了国内算力基建加快的趋势，阿里巴巴集团宣布未来三年将投入超过3800亿元用于建设云和AI硬件基础设施，总额超过去十年总和。
- 低空经济业务：公司与航发公司、中航金城成立合资公司布局低空业务，拟在福州新区投资建设”低空城际智慧枢纽机场”项目。福建省丘陵地貌、海岸线长；紧邻台湾省，边海空防建设需求迫切；拥有完备的新能源电池产业链。这些地域特点为低空经济发展提供了有利条件。枢纽机场是低空产业的关键环节，是后续运营各项服务的基础，掌握枢纽机场有望掌握低空运营主导权。
这些新兴业务布局显示了大名城寻求业务转型的决心，但也面临着一定的挑战。转型进度不及预期、低空产业政策支持力度不及预期、AI应用发展不及预期等都是潜在风险因素。
4 估值分析
4.1 相对估值法
基于当前可获得的信息，对大名城进行相对估值分析：
- 市盈率（PE）估值：公司目前市盈率（TTM）约为-3.21倍，由于公司2024年度亏损，市盈率为负值，此时用市盈率估值没有实际意义。
- 市净率（PB）估值：公司当前市净率（LF）约0.77倍，低于1，表明市场对公司资产质量存在一定担忧。截至2025年上半年，公司每股净资产为4.18元，按当前股价计算，PB估值处于较低水平。
- 市销率（PS）估值：公司市销率（TTM）约1.73倍，在行业内处于中等水平。
证券之星行业相对比较显示，大名城行业内竞争力的护城河一般，盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。
4.2 绝对估值法
基于机构预测，对大名城进行绝对估值分析：
- 根据同花顺金融数据中心，6个月以内共有1家机构对大名城的2025年度业绩作出预测；预测2025年每股收益0.06元，较去年同比增长106%，预测2025年净利润1.43亿元，较去年同比增长106.13%。
- 东吴证券预测公司2024-2026年归母净利润为-20.51/1.43/1.29亿元。
由于公司正处于业务转型期，传统地产业务盈利能力不稳定，新兴业务尚未形成规模效应，未来现金流预测存在较大不确定性。使用DCF估值模型需要较高的折现率来反映这种不确定性。
4.3 估值综合评估
综合多种估值方法，大名城的合理估值区间约为2.69-2.97元。这一估值区间的准确性评级为C级，表明估值的不确定性较高。截至2025年8月22日收盘，公司股价为3.32元，略高于估值区间的上限。
表：大名城估值综合评估
| 估值方法 | 估值结果 | 可靠性 | 主要假设 | 局限性 |
|---|---|---|---|---|
| 市盈率(PE) | 不适用(负值) | 低 | 盈利恢复正常 | 当前年度亏损 |
| 市净率(PB) | 0.77倍 | 中 | 净资产质量稳定 | 未反映潜在减值 |
| 市销率(PS) | 1.73倍 | 中 | 收入规模稳定 | 未考虑利润率变化 |
| DCF估值 | 未具体给出 | 低 | 转型成功且现金流改善 | 不确定性较高 |
| 综合评估 | 2.69-2.97元 | 中低 | 业务平稳过渡 | 依赖转型进展 |
5 投资风险提示
投资大名城股票需要关注以下风险因素：
- 行业系统性风险：房地产行业仍处于下行周期，市场回暖仍有待传导。公司开发项目所属的绝大多数区域，包括上海郊区及其他区域城市的市场面临挑战，公司可能需要进一步采取以价格换市场的措施，这将压缩盈利空间。
- 存货减值风险：截至2025年上半年末，公司存货跌价准备为29.67亿元，计提比例为24.98%。如果房地产市场进一步下滑，可能需要计提更多存货跌价准备，侵蚀公司利润和净资产。
- 转型不及预期风险：公司的算力服务和低空经济业务仍处于布局阶段，尚未形成规模收益。转型进度不及预期、低空产业政策支持力度不及预期、AI应用发展不及预期等都是潜在风险因素。
- 股权质押风险：公司第一大股东名城控股集团有限公司质押了其全部持股的50.85%；第五大股东俞锦质押了其全部持股的80.39%。高比例股权质押在股价下跌时可能触发平仓线，增加股票抛压。
- 流动性风险：公司货币资金较上年末减少50.37%，虽然短期偿债指标良好，但仍需关注现金流状况。
6 投资建议与结论
6.1 投资建议
基于对大名城业务布局、财务表现、行业环境和估值水平的综合分析，对本公司股票给出以下投资建议：
- 短期观点（6-12个月）：谨慎观望。公司当前股价(3.32元)略高于估值区间上限(2.69-2.97元)，估值吸引力有限。同时，房地产行业仍处于调整期，公司传统业务面临盈利能力挑战。建议等待公司转型进展更明朗化或股价调整至估值区间下沿后再考虑配置。
- 中长期观点（1-3年）：谨慎乐观。如果公司算力服务和低空经济业务能够取得实质性进展，形成新的增长点，将有望改善公司整体盈利能力和估值水平。需要密切关注公司转型进展和新兴业务贡献度。
6.2 操作策略
对于不同风险偏好的投资者，可以考虑以下操作策略：
- 对于风险承受能力较强的投资者：可以考虑小仓位配置，关注公司转型进展。如果股价跌至2.70元以下，可以逐步建立仓位，设置止损位2.30元。目标价位基于2026年预期收益0.06元和行业平均PE水平(约40-50倍)，约为2.40-3.00元。
- 对于风险承受能力一般的投资者：建议等待更明确的买入信号，如：公司算力业务实现规模化收入；房地产行业出现明显回暖迹象；股价大幅低于净资产(当前每股净资产4.18元)并出现企稳迹象。
- 对于现有股东：如果持股成本较高，可以考虑在股价反弹时适当减仓；如果持股成本较低，可以继续持有，但需密切关注公司基本面和行业变化。
表：大名城投资建议摘要
| 投资维度 | 建议 | 关键理由 | 时间框架 | 风险控制 |
|---|---|---|---|---|
| 价值投资 | 谨慎回避 | 盈利能力弱，ROIC低 | 1-2年 | 等待ROIC持续改善 |
| 成长投资 | 谨慎关注 | 转型业务有潜力但未证实 | 2-3年 | 跟踪转型里程碑 |
| 趋势投资 | 回避 | 行业下行趋势未扭转 | 6-12个月 | 等待行业景气度回升 |
| 收益投资 | 不适用 | 股息率低，不稳定 | 不适用 | 不适用 |
6.3 结论
综上所述，大名城是一家正处于业务转型期的房地产企业。公司传统地产业务面临行业下行挑战，盈利能力较弱，但财务结构相对稳健，负债率较低。公司积极布局算力服务和低空经济等新兴业务，但这些业务尚处于早期阶段，未能贡献显著收益。
从投资角度看，公司当前估值吸引力有限，股价略高于合理估值区间上限。建议投资者保持谨慎观望态度，等待更明确的基本面改善信号或更具吸引力的估值水平。如果公司转型进展顺利，新兴业务能够成功兑现预期，可能会带来中长期投资机会。
投资者应密切关注公司以下方面的发展：
- 算力服务业务的客户拓展和收入贡献；
- 低空经济业务的政策支持和项目落地情况；
- 房地产行业的政策变化和市场回暖迹象；
- 公司存货去化速度和资产减值压力。
最终投资决策应基于投资者个人风险承受能力、投资目标和投资期限，并建议结合专业投资顾问的意见。