津投城开（600322）股票价值分析及投资建议报告

报告日期：2025年9月25日

一、核心结论：短期风险加剧，长期转型待验证

津投城开当前面临净资产为负、业绩持续亏损、重组方案调整不确定性三重压力，短期股价或继续承压。但公司拟通过资产置出剥离房地产业务，向城市集中供热转型，若重组成功且新业务盈利兑现，长期价值存在修复空间。建议短期投资者规避风险，中长期投资者可关注重组进展及净资产转正信号。

二、公司基本面分析

1. 财务状况：净资产为负，债务风险高企

• 净资产持续恶化：截至2025年6月末，公司归属于母公司股东净资产为-5.01亿元，较年初下降100.36%，已触发退市风险警示红线（若2025年末净资产仍为负，股票将被*ST）。
• 业绩持续亏损：2025年上半年实现营业收入5.17亿元，同比下降41.87%；归母净利润亏损5.19亿元，同比扩大156.74%。公司资产负债率达100.36%，资金链濒临断裂。
• 现金流紧张：2025年上半年经营活动现金流净额为-3.2亿元，融资余额累计减少936.85万元，融资能力受限。

2. 业务转型：从房地产到供热，不确定性仍存

• 原重组方案终止：公司原计划通过发行股份及支付现金收购天津津能股份、天津热力、港益供热100%股权，转型城市供热主业。但因交易对方要求调整支付方式，原方案于2025年9月终止。
• 新方案聚焦资产置出：公司拟将房地产业务及相关资产、负债置出，仅保留物业管理及租赁业务，同时推进新供热资产注入。但置出资产承接方尚未确定，审计、评估工作仍在进行中，重组完成时间表不明。
• 转型逻辑：供热业务具有稳定现金流和区域垄断性，若成功注入优质资产，可改善公司盈利结构，但需警惕资产质量不及预期风险。

3. 行业环境：房地产下行周期，供热市场分化

• 房地产行业持续低迷：2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，商品房销售额下降5.5%。天津市商品房销售面积同比下降10.6%，市场修复仍需政策强力刺激。
• 供热市场区域竞争激烈：天津市供热市场已形成天津能源投资集团、津能股份等主导格局，新进入者需面对存量资产折旧、热价管制等挑战。

三、股价表现与市场情绪

1. 短期股价：异常波动，资金出逃

• 连续大跌：2025年9月19日至23日，公司股价累计跌幅达20.7%，触发交易异常波动。9月25日股价再跌5.18%，创60日新低至2.38元，总市值缩水至26.32亿元。
• 资金流向：近10个交易日主力资金累计净流出6749.44万元，融资余额减少936.85万元，显示机构投资者信心不足。

2. 估值指标：市盈率、市净率失效

• 市盈率（TTM）：亏损，无法有效估值。
• 市净率：-5.25倍（负值因净资产为负），远低于行业平均水平，反映市场对公司破产风险的定价。

四、关键风险点

1. 重组失败风险：若置出资产承接方未确定，或新供热资产注入延迟，公司可能面临退市。
2. 净资产转正失败：若2025年末净资产仍为负，股票将被*ST，进一步打击投资者信心。
3. 行业政策风险：房地产调控政策收紧或供热价格管制加强，可能压缩公司盈利空间。

五、投资建议

1. 短期（0-3个月）：规避风险，观望为主

• 操作建议：当前股价受重组不确定性压制，且技术面呈现空头排列（均线系统向下发散），建议已持仓投资者止损离场，未持仓者暂不介入。

2. 中期（3-6个月）：跟踪重组进展，捕捉拐点信号

• 关键节点：
  • 2025年10月底前：公司需披露三季度财报，关注净资产是否进一步恶化。
  • 2025年12月底前：重组方案需获股东大会及监管部门批准，否则面临退市风险。
• 买入信号：若重组方案获通过且净资产转正，可考虑轻仓布局。

3. 长期（6个月以上）：评估转型成效，决定去留

• 核心指标：
  • 新供热资产盈利能力（毛利率、净利率是否高于行业平均）。
  • 现金流改善情况（经营活动现金流净额是否转正）。
• 卖出信号：若重组后业绩连续2个季度不及预期，或行业政策出现重大不利变化，应及时止盈/止损。

六、附录：公司大事记（2025年9月）

风险提示：本报告基于公开信息整理，不构成投资建议。投资者应独立判断并承担风险。