*ST南置（002305）股票价值分析及投资建议报告

（截至2025年10月13日）

一、核心结论

短期风险与机会并存，长期转型效果待观察。
*ST南置当前股价2.02元，总市值35.03亿元，处于重大资产重组阶段。重组若完成，2025年备考净利润有望由亏损大幅收窄，净资产由负转正，短期或存在博弈性机会。但公司业务规模收缩、ESG评级下降、持续亏损等问题仍需警惕，建议谨慎投资者观望，激进投资者可轻仓参与重组预期，但需严格设置止损。

二、公司基本面分析

1. 财务状况：持续恶化，重组迫在眉睫

• 营收利润双降：2025年中报显示，营业总收入8.2亿元，同比下降39.54%；归母净利润-8.98亿元，同比大幅下降20633.52%。
• 毛利率净利率为负：毛利率-28.67%，净利率-119.4%，盈利能力显著弱于行业平均水平。
• 现金流压力：经营活动现金流虽同比增长128.36%，但筹资活动现金流同比下降263.84%，显示融资能力受限。
• 债务高企：有息负债43.71亿元，同比增长2.66%，货币资金8.89亿元，短期偿债压力较大。

2. 业务结构：转型轻资产，效果待验证

• 传统业务收缩：物业销售收入占比70.25%，但毛利率-3.86%；物业出租及管理收入占比26.97%，毛利率-95.19%，均处于亏损状态。
• 重组转型方向：拟向控股股东电建地产出售房地产开发及租赁业务相关资产及负债，转型商业运营、产业运营等轻资产业务。若完成，2025年备考净利润亏损有望收窄97%。

3. 股东与治理：控股股东支持是关键

• 控股股东电建地产：承接不良资产并提供业务支持，承诺解决同业竞争问题，为转型提供保障。
• 股东户数减少：截至2025年6月30日，股东户数较上期减少5452户，显示部分投资者离场。

三、市场表现与资金动向

1. 股价走势：波动剧烈，重组预期主导

• 近期表现：2025年10月10日涨停，10月13日跌停，振幅3.38%，显示资金博弈激烈。
• 技术面：10月10日突破短期压力位，吸引资金关注；但10月13日跌停，显示市场对基本面担忧仍存。

2. 资金流向：主力资金短期参与，长期趋势不明

• 10月13日数据：主力资金净买入305.47万元，占总成交额5.53%；但近10日主力净流出5829.21万元，显示长期资金仍持谨慎态度。
• 换手率：10月13日换手率3.06%，成交量53.01万手，显示市场活跃度一般。

四、风险因素

1. 重组失败风险

• 若资产重组未获审批或交易条件变更，公司可能面临退市风险（当前为*ST股）。

2. 业务转型不确定性

• 轻资产转型需时间验证，商业运营、产业运营等新业务能否盈利存在不确定性。

3. 持续亏损与债务压力

• 2025年中报显示，公司备考仍亏损2618万元，若下半年无法改善，全年亏损或进一步扩大。
• 有息负债持续增长，货币资金/流动负债比率仅5.28%，短期偿债能力较弱。

4. ESG评级下降

• 2025年三季度ESG评级为BB，较上期下降，反映公司在环境、社会和治理方面的表现不佳，可能影响长期投资价值。

五、投资建议

1. 谨慎投资者：观望为主

• 理由：公司基本面持续恶化，重组效果待验证，ESG评级下降，长期投资风险较高。
• 操作建议：不介入，等待重组完成及财务数据明显改善后再考虑。

2. 激进投资者：轻仓博弈重组预期

• 理由：短期股价受重组消息刺激，可能存在波动性机会。
• 操作建议：
  • 仓位控制：不超过总资金的5%。
  • 止损策略：若股价跌破1.97元（跌停价），立即止损。
  • 目标价位：若重组顺利，短期目标价可看至2.17元（涨停价）；但需警惕冲高回落风险。

3. 长期投资者：暂不推荐

• 理由：公司业务转型需时间，且房地产行业整体处于调整阶段，长期盈利前景不明朗。

六、行业与政策环境

1. 房地产行业：调整期中的分化

• 政策导向：中央强调“房住不炒”，地方政策灵活调整，但行业整体仍处于去库存、降杠杆阶段。
• 行业趋势：商业地产向轻资产、运营服务转型，强者恒强格局明显。

2. 政策影响

• 重组支持：若控股股东电建地产提供充分支持，重组成功率或提升。
• 退市风险：作为*ST股，若2025年净利润仍为负，可能面临退市风险。

七、结论与展望

*ST南置当前处于“生死攸关”的转型期，重组若成功，短期股价或存在博弈性机会；但若失败，可能面临退市风险。建议投资者根据自身风险承受能力，谨慎选择操作策略。对于长期投资者，需等待公司基本面明显改善后再考虑介入。