中国国贸（600007）股票价值分析及投资建议报告

1 公司概况与核心业务

中国国际贸易中心股份有限公司（股票代码：600007，简称”中国国贸”）是一家在北京注册成立的股份有限公司，成立于1997年10月15日，于1999年3月12日在上海证券交易所上市。公司位于北京市朝阳区建国门外大街1号，是央企控股的上市公司，最终控制人为中国人寿保险(集团)公司，实际控制人为国资委或中央国有企业或中央国家机关。公司主营业务涉及商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、商城、公寓等设施的出租及管理，大型展览及配套服务及停车设施服务等，同时还经营高档酒店业务。

公司的主要产品包括国贸大厦A座、国贸大厦B座、国贸公寓、国贸商城等。根据公司主营业务收入构成，物业租赁及管理占总收入的87.41%，酒店经营占12.59%。中国国贸持有的资产位于北京CBD核心区域，是北京市标志性的商业地产项目，具有稀缺性和不可复制性的特点，这也构成了公司核心竞争力的基础。

作为中字头股票，中国国贸兼具国企改革和高股息概念。公司近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定，尽管面临市场环境挑战，但仍保持了较为稳健的经营策略和财务结构。

2 财务表现分析

2.1 近期财务数据

2025年上半年度，中国国贸实现营业收入18.90亿元，同比下降3.85%；实现归母净利润6.32亿元，同比下降8.02%；扣非后归母净利润为6.28亿元，同比下降6.84%。其中第二季度，公司单季度主营收入9.4亿元，同比下降4.41%；单季度归母净利润3.21亿元，同比下降8.58%。

财务表现下滑的主要原因是2025年上半年北京商业物业和酒店行业总体面临较大压力。具体来看，销售费用和管理费用同比分别提升9.80%和2.72%，其中销售费用上升是由于广告宣传费用较2024年上半年增加356万元，管理费用上升主要是员工成本较2024年上半年增加316万元。

值得注意的是，公司财务费用大幅下降67.83%至246.10万元，主要是因为偿还公司债券及部分长期借款，利息费用相应降低。这表明公司在优化负债结构方面取得了显著成效。

公司2025年上半年的毛利率为59.63%，较2024年同期下降1.25个百分点；三项费用率为5.53%，较2024年同期提高0.22个百分点。尽管面临短期压力，公司仍然保持了相对较高的盈利水平。

表：中国国贸主要财务指标变化（2025年上半年）

2.2 各业态经营状况

中国国贸的主要业务业态包括写字楼、商城、公寓和酒店，各业态在2025年上半年表现出不同的经营特点：

• 写字楼业务：平均租金为621元/平方米/月，同比下降4.17%；平均出租率为92.4%，同比下降0.8个百分点。写字楼市场呈现更加分化的行业格局，以通信、互联网为代表的新兴科技行业企业新租需求回暖相对较快，但是市场总体需求依旧疲弱，企业租赁决策仍偏谨慎。
• 商城业务：平均租金为1315元/平方米/月，同比下降1.94%；平均出租率为95.3%，同比下降1.6个百分点。零售商业物业市场租金和出租率总体保持平稳，国际精品销售下降与高端餐饮和传统零售需求减少，导致高承租能力的品牌拓店需求比较谨慎。但潮流餐饮、运动户外和黄金饰品等业态的消费需求比较旺盛，带动了品牌方的新租需求。”潮玩、谷子经济”等满足情绪价值需求的新消费业态的崛起，为市场注入了新的活力。
• 公寓业务：平均租金为364元/平方米/月，同比下降1.09%；平均出租率为88.7%，同比下降0.1个百分点。高端服务式公寓市场经营情况总体稳定，但受外企租赁需求收缩及客户预算受限的影响，整体需求疲软，市场竞争愈发激烈，租金和出租率面临下行压力。
• 酒店业务：高端酒店行业面临较大的经营压力。随着下半年新增项目进入市场，北京高端酒店行业的竞争将更趋激烈，经营压力将进一步加大。2025年上半年，酒店业务实现收入2.4亿元，同比下降7.2%；毛利率仅为2.2%，较去年同期大幅下滑，成为拖累公司整体业绩的主要因素。

表：中国国贸各业态经营情况（2025年上半年）

3 行业环境与竞争格局

2025年上半年，北京商业地产市场面临多重挑战。经济环境影响下，企业扩张意愿趋于谨慎，导致写字楼市场需求减弱。尤其传统行业租赁面积有所收缩，虽然以通信、互联网为代表的新兴科技行业企业新租需求回暖相对较快，但难以完全抵消整体市场的疲软。

零售商业物业市场则呈现结构性分化的特点。国际精品销售下降与高端餐饮和传统零售需求减少，导致高承租能力的品牌拓店需求比较谨慎。然而，潮流餐饮、运动户外和黄金饰品等业态的消费需求比较旺盛，带动了品牌方的新租需求。特别是”潮玩、谷子经济”等满足情绪价值需求的新消费业态的崛起，为市场注入了新的活力。这种消费趋势的变化对中国国贸商城的调整和升级提出了新的要求，也带来了新的机遇。

高端服务式公寓市场受外企租赁需求收缩及客户预算受限的影响显著。随着跨国公司缩减在华预算以及本地企业控制成本，高端公寓市场面临供需失衡的压力，租金和出租率面临下行压力。这一趋势在2025年上半年已经显现，预计短期内难以显著改善。

酒店业务方面，北京高端酒店行业竞争加剧。随着下半年新增项目进入市场，北京高端酒店行业的竞争将更趋激烈，经营压力将进一步加大。政商活动减少、企业差旅预算缩减等因素对中国国贸的酒店业务造成了较大影响。

在复杂的市场环境中，中国国贸凭借其核心区位优势和高品质的物业质量，仍然保持了相对稳定的经营表现。公司通过准确研判市场形势，在行业整体面临较多不利因素的背景下，顺利完成了上半年的经营计划，取得了稳定的经营业绩。

4 投资价值分析

4.1 估值分析

根据多家研究机构的预测，中国国贸2025-2027年的业绩将呈现逐步复苏的态势。民生证券预测公司2025-2027年营收分别达39.36亿元、40.07亿元、40.90亿元，同比增长0.6%、1.8%、2.1%；2025-2027年归母净利润分别为12.89亿元、13.44亿元、14.02亿元，同比增长2.1%、4.3%、4.3%。相应的2025-2027年PE倍数为16/15/15倍。

国泰海通证券预计公司2025-2026年EPS分别为1.29元、1.34元，并给予公司2025年20XPE，目标价为25.78元。西南证券的预测相对谨慎，预计公司2025-2027年归母净利润达13.0亿元、13.3亿元、13.5亿元。

截至2025年9月19日，中国国贸股价报收于21.75元，总市值219.08亿元。以该价格计算，公司市盈率(TTM)为16.99倍。相比历史估值水平，当前估值处于合理区间。

4.2 股息回报分析

中国国贸长期以来保持高股息政策，是典型的高股息资产。公司A股上市后累计派现78.53亿元。近三年，累计派现31.23亿元。公司最近3年的股息率分别为：4.42%、4.13%、6.54%。

2024年，公司拟向全体股东每股派发现金红利1.1元(含税)，派息率高达88%，以2025年4月23日收盘价测算公司股息率为4.88%。高派息政策体现了公司现金流充裕且回报股东意愿强烈，在当前利率下行背景下，这一股息水平具有较强的吸引力。

4.3 资产质量与竞争优势

中国国贸的核心竞争优势在于其持有的优质物业资产和稀缺区位资源。公司物业位于北京CBD核心区域，具有极高的稀缺性和不可复制性。截至2025年上半年，国贸中心写字楼出租建筑面积35.62万平，产生租金收入7.11亿元；商城出租面积18.05万平，产生租金收入6.06亿元；公寓出租面积8.01万平，产生租金收入0.92亿元。

公司财务状况稳健，持续优化负债结构。2025年上半年，公司偿还银行长期借款本金5.9亿元，期末长期借款较上年末下降53.9%。得益于债务规模的压降，财务费用同比大幅下降67.8%至246.0万元。公司经营性现金流净额达8.4亿元，现金流依然充裕，为抵御风险和未来发展提供了坚实保障。

5 风险因素分析

• 市场风险：经济下行导致写字楼、商城需求不足，是国内商业地产运营商面临的主要风险。宏观经济波动会影响企业扩张意愿和消费能力，进而影响公司的租赁和酒店业务。如果国内需求持续不足，将直接影响公司的营业状况。
• 经营风险：商业地产行业竞争加剧是公司面临的重要经营风险。随着新项目的入市，北京高端酒店和写字楼市场的竞争日趋激烈，可能进一步压降租金水平和出租率。公司需要持续调整租户结构、提升服务质量以保持竞争优势。
• 财务风险：尽管公司财务状况总体稳健，但利率波动可能影响融资成本，进而影响公司盈利能力。此外，公司分红政策可能受到经营业绩影响，如果盈利持续下滑，可能无法维持高派息政策。
• 政策风险：作为央企控股的上市公司，中国国贸可能受到房地产相关政策调整的影响。城市规划、税收、商业地产监管等政策变化可能对公司的经营策略和盈利能力产生影响。

6 投资建议与结论

6.1 投资策略建议

基于对中国国贸的基本面分析、估值水平和风险因素的综合评估，对本公司股票提出以下投资建议：

• 短期观点（6个月）：谨慎乐观，目标价格区间23-26元。当前股价接近支撑位，技术面显示股价靠近支撑位21.36元（9月18日数据），若跌破支撑位则可能会开启一波下跌行情。建议投资者关注公司三季度经营数据，特别是出租率和租金水平的变化趋势。
• 中期观点（1-2年）：乐观。随着北京市培育建设国际消费中心城市等战略的推进，以及国贸商圈改造升级的完成，公司有望抓住市场复苏机遇，提升经营业绩。预计2025-2027年归母净利润将实现2.1%-4.3%的稳定增长。
• 长期观点（3年以上）：积极看好。公司持有的北京CBD核心地段稀缺资产具有保值增值潜力，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力。在利率下行背景下，公司的高分红政策使其具备较强的股息吸引力。

6.2 投资周期匹配

• 价值投资者：中国国贸适合价值投资者长期持有。公司核心资产价值坚实，现金流稳定，股息回报率高，符合价值投资的基本要求。建议价值投资者在股价低于内在价值时分批建仓，并长期持有享受股息回报和资产增值。
• 收益型投资者：公司的高股息特性适合收益型投资者配置。近三年平均股息率超过5%，远高于一般固定收益产品收益率，在利率下行环境下具有显著优势。收益型投资者可以配置作为底仓资产，获取稳定现金流。
• 成长型投资者：可能对公司兴趣有限。中国国贸属于成熟型企业，增长幅度较为有限，不适合追求高增长的投资者。但公司通过科技赋能和商圈改造升级，仍可能带来一定的成长性。

6.3 最终投资建议

综合以上分析，对中国国贸给予”增持“评级，目标价25.78元。建议投资者在当前价位（21-22元）可以逐步建仓，并设置止损位于20元以下。

投资组合配置建议方面，中国国贸适合作为防守型配置部分，占比建议在5%-10%之间。公司股价与市场整体相关性较低，具有一定的抗跌性，能够在市场波动时提供稳定性。

关键监测指标包括：①季度出租率和租金水平变化；②北京商业地产市场供需数据；③公司财务费用和负债结构变化；④股息政策稳定性；⑤北京市商业发展规划和政策动向。

核心投资逻辑：中国国贸的核心投资逻辑在于其稀缺资产价值+稳定现金流+高股息回报。公司持有的北京CBD核心地段物业具有不可复制的稀缺性，能够产生稳定的租金现金流，且公司长期坚持高股息政策，在利率下行环境下极具配置价值。虽然短期面临市场压力，但长期来看，公司资产价值和股息回报具备穿越周期的能力。

免责声明：本报告基于公开信息分析完成，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者应根据自身风险承受能力独立做出投资决策。