东百集团（600693）股票价值分析及投资建议报告

一、核心财务数据与业务结构分析

营收与利润
2025年上半年营业总收入9.29亿元，同比增长0.11%；归母净利润7155.67万元，同比增长2.4%。第二季度单季营收4.37亿元，同比下降0.43%；归母净利润3196.66万元，同比下降0.75%。毛利率57.49%（同比+0.5%），净利率13.36%（同比+9.11%），显示盈利能力边际改善。
业务结构
- 商业零售：收入8亿元（占比86.15%），毛利率54.88%。上半年新引进品牌201个（首店67个），举办文化活动40余场，会员总量超430万人，客流量超7100万人次。核心门店东百中心、兰州中心品牌销售表现突出，23个品牌销售额跻身全国TOP10。
- 仓储物流：收入8355.7万元（占比9.00%），毛利率高达91.81%。新增竣工项目3个（建筑面积30万平方米），自持项目11个（总建筑面积110万平方米），上半年收入同比增长29.52%。
- 其他业务：酒店餐饮收入4044.53万元（占比4.36%），商业地产收入463.76万元（占比0.50%）。

货币资金与负债
货币资金4.51亿元（同比+78.69%），但有息负债64.42亿元（同比+13.11%），流动比率0.56（远低于安全线1），显示短期偿债压力显著。货币资金/流动负债仅8.83%，近3年经营性现金流均值/流动负债仅8.98%。
费用控制
销售费用、管理费用、财务费用总计3.33亿元（占营收比35.9%，同比+2.26%）。财务费用/近3年经营性现金流均值达61.54%，利息支出对利润侵蚀明显。

首店战略
上半年引进首店品牌67个（如FASCINO、裕莲茶楼等），通过“首购、首尝、首体验”提升区域消费吸引力。东百中心、兰州中心成为品牌首店核心聚集地，23个品牌销售额跻身全国TOP10。
场景升级
打造“多元化购物空间”（东百中心）和“全景化逛游空间”（兰州中心），融合购物、娱乐、休闲场景，客流量同比增长1.92%。离境退税“即买即退”业务优化跨境消费体验。

项目布局
覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀等核心区域，累计获取18个项目（总建筑面积180万平方米），自持11个项目（110万平方米）。2025年上半年新增竣工项目3个（30万平方米），所有物流项目全部竣工。
盈利模式
通过“投-建-招-退-管”闭环运作，租金收益与资产增值双轮驱动。上半年仓储物流业务收入同比增长29.52%，毛利率91.81%，显著高于商业零售业务。

债务压力
流动比率0.56，有息资产负债率43.59%，货币资金覆盖短期债务能力不足。若融资渠道收紧，可能面临流动性危机。
股价波动
近10日主力资金净流出2.82亿元，机构持仓量较上期减少1537.36万股。技术面显示当前支撑位5.82元，压力位5.96元，空头行情中处于反弹阶段。

技术面支撑
若股价在6.13元（赢家江恩模型支撑位）附近获得支撑，且5日资金流入转正，可轻仓介入，目标价6.58元（阻力位）。若跌破6.0元，需止损离场。
事件驱动
关注免税资质审批进展。若获批，商业零售业务增量空间打开，可加仓。

仓储物流增长潜力
自持项目建筑面积110万平方米，覆盖全国核心物流区域。若资产支持专项计划收益兑现，且租金收入持续增长，可长期持有。
数字化转型成效
2025年一季度毛利率提升，需持续跟踪直播销售、云商城运营对营收的贡献。若数字化转型推动净利率提升至行业平均水平（10%+），可加大配置。

评级：★★★☆（谨慎乐观）
核心逻辑：