百联股份（600827.SH）股票价值分析及投资建议报告
一、公司基本面分析
1.1 行业地位与核心业务
百联股份作为中国零售行业龙头企业，以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务，控股三联集团及香港上市的联华超市。截至2025年，公司旗下拥有第一八佰伴、东方商厦等知名百货品牌，以及百联奥特莱斯广场、联华超市等零售标杆。公司核心优势在于上海及长三角地区的物业资源布局，自有物业面积达223万平方米，其中上海核心商圈物业占比超50%，物业重估价值超360亿元。
1.2 财务表现与盈利能力
2024年财报显示，公司实现营业收入276.75亿元，同比下降9.32%；归母净利润15.67亿元，同比增长292.73%，主要得益于发行华安百联消费REITs带来的一次性投资收益。扣除非经常性损益后，净利润仅1.11亿元，同比下降42.88%，反映主业承压。2025年一季度，公司实现营业收入75.93亿元，同比下降14%；归母净利润1.93亿元，同比增长0.09%，增速显著放缓。
分业态看，2025年一季度奥特莱斯收入4.30亿元，同比增长4.36%，毛利率80.15%，同比提升1.30个百分点，成为唯一实现正增长的业态；百货、购物中心收入分别下降5.57%和20.55%，超市业务收入下降9.31%，显示传统零售业态持续承压。
1.3 资产运营与资本运作
公司通过资产证券化盘活存量资产，2024年8月成功发行华安百联消费REITs，募资23.32亿元，实现消费基础设施“投、融、建、管、退”闭环。2025年计划推进上海又一城REITs扩募，并探索Pre-REITs基金合作，进一步优化资产结构。截至2025年一季度，公司货币资金175.35亿元，有息负债34.56亿元，负债率显著低于行业平均水平。
二、核心投资逻辑
2.1 奥特莱斯业态增长潜力
奥特莱斯板块是公司核心增长引擎。2024年，青浦、武汉、无锡奥特莱斯销售额分别达62亿、36亿、21亿元，青浦奥莱连续多年位居全国销售额榜首。2025年，公司计划推进青浦奥莱二期、杭州奥莱三期、成都熊猫奥莱项目建设，预计2026-2027年陆续投运。奥特莱斯业态符合消费升级趋势，2023年行业销售额同比增长26.3%，客流增长35%，百联股份作为行业龙头，有望持续受益。
2.2 二次元商业体创新突破
公司通过ZX创趣场、TX淮海等项目布局二次元经济。ZX创趣场2024年销售额同比增长70%，客流增长40%，引入日本FuRyu快闪店、世嘉IP专卖店等全球首店，成为Z世代消费地标。2025年，杨浦第二家ZX造趣场开业，首店占比达80%，进一步巩固“谷子经济”赛道领先地位。
2.3 政策红利与消费升级
国家《提振消费专项行动方案》及上海市配套政策明确支持零售行业数字化转型、首店经济等方向。百联股份紧抓政策机遇，2025年上半年推动离境退税服务覆盖20家门店，成立外贸转内销专班，并联动BW展会打造“大型ACGN展会分会场”，政策红利释放有望推动业绩改善。
三、估值与目标价分析
3.1 相对估值法
截至2025年9月29日，公司滚动市盈率（TTM）为9.94倍，显著低于零售行业平均水平（59.4倍），主要因市场对传统零售转型成效存疑。但考虑到公司奥特莱斯业态毛利率达80.15%，远高于行业平均，且物业重估价值超360亿元，当前估值存在低估。
3.2 绝对估值法
机构预测2025年归母净利润为7.51亿元，若按27倍PE测算，合理市值为202.77亿元；若考虑REITs扩募及资产证券化持续推进，或存在超预期可能。参考同行业可比公司估值，给予2025年45倍PE，对应目标价11.70元。
3.3 技术面与资金面
近期股价在8.89-9.02元区间震荡，5日、10日均线呈空头排列，但MACD指标显示底背离迹象，短期存在反弹需求。北向资金持仓比例较低，但杠杆资金（两融余额）持续流入，显示市场对转型预期的分歧。
四、风险提示
4.1 消费需求疲软
2024年百货收入同比下降31.93%，购物中心收入增长17.60%，显示消费分化加剧。若居民收入预期恶化，百货、购物中心业态可能进一步承压。
4.2 门店扩张不及预期
成都奥莱项目原计划2025年开业，但受土地规划调整影响，可能延期至2027年投运。若新项目落地滞后，将影响业绩增长。
4.3 行业竞争加剧
线上零售持续侵蚀线下份额，2024年联华超市亏损收窄但未扭亏，若超市业务减亏进度慢于预期，将拖累整体盈利。
五、投资建议
5.1 投资评级
维持“增持”评级，目标价11.70元，对应2025年45倍PE。当前股价（8.95元）较目标价存在30.7%上行空间。
5.2 操作策略
- 短期投资者：可等待股价回踩8.5元支撑位后分批建仓，止损位设于8.0元（前低附近）。
- 中长期投资者：建议以6-7成仓位持有，若2025年三季报验证奥特莱斯、二次元业态增长逻辑，可加仓至8成。
- 风险控制：若股价跌破8.0元或2025年归母净利润低于预期（7.0亿元以下），需果断止损。
5.3 催化剂跟踪
- 政策端：关注四季度消费刺激政策（如消费券发放、个税减免）落地情况。
- 业绩端：2025年三季度奥特莱斯同店销售增速是否维持5%以上。
- 资本运作：REITs扩募进展及Pre-REITs基金合作落地时间。
结论：百联股份作为零售行业转型标杆，奥特莱斯与二次元业态提供增长确定性，物业重估与资产证券化提供安全边际。当前估值处于历史低位，建议投资者在控制风险前提下，把握消费升级与政策红利下的结构性机会。